这轮地产调控有何不同?

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发布时间:2018-07-02 09:35

长江宏观·赵伟 | 这轮地产调控有何不同?

2018-07-02 07:48来源:长江宏观固收房地产

原标题:长江宏观·赵伟 | 这轮地产调控有何不同?

近期地产调控密集出台,调控方式、范围和调控重心均较以往出现变化

5月以来,房地产调控政策密集出台,七部委发文联合整治地产乱象,调控边际收紧。5月初前后,住建部就房地产市场调控问题约谈12个城市,此后从中央到地方层面的调控政策密集出台。6月28日,住建部等七部委宣布将联合在北京、上海等30个城市展开治理房地产市场乱象行动。房地产调控边际收紧。

新一轮地产调控与以往不同,在调控方式、调控范围和调控重心上均有体现。调控方式上,西安、长沙、杭州等热点城市,主要采取“补丁式”调控方式(如限制企业购房),完善原有调控政策、强化调控效果。调控范围上,5月以来出台调控政策的城市中,三、四线城市占48%,调控重点区域正向三、四线转移。调控重心上,本轮调控较以往更重视供给端,加快调整住房和用地供应结构。

调控政策密集出台,或对中短期房地产消费和投资产生一定影响,对不同类型城市影响有所分化。一、二线城市,商品房住宅库存较低、需求不弱,整体“供不应求”,或受以打击投机需求为主的调控政策影响较小。伴随房地产调控向低线城市下沉,三线及以下城市商品房销售或加速降温,进而影响全国地产销售。

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这轮地产调控有何不同?

事件:5月以来,房地产调控政策密集出台,七部委发文联合治理房地产市场乱象,调控边际收紧。(资料来源:长江证券研究所

点评:

5月以来,房地产调控政策密集出台,七部委发文联合治理房地产市场乱象,调控边际收紧。5月初前后,住建部就房地产市场调控问题约谈12个城市[1]以来,从中央到地方层面的调控政策密集出台。中央层面,5月19日住建部发布文件,重申房地产调控目标不动摇、力度不放松,6月28日,住建部等七部委在北京、上海等30城开展治理房地产市场乱象行动。地方层面,包含被约谈城市中9个城市在内的数十个城市,先后发布地产调控新政,房地产调控边际收紧。这轮调控以打击投机、保障刚需为主要目标。

新一轮地产调控与以往略有不同,在调控方式、调控范围和调控重心上均有体现。调控方式来看,除了限购、限售、限价、限贷等传统需求调控手段之外,部分热点城市还通过“补丁式”调控方式,强化、完善原有调控措施,并加强监管。调控范围来看,以往地产调控主要是一线及热点二线城市,本轮调控明显向三、四线城市下沉,调控覆盖范围进一步扩大。调控重心来看,本轮调控较以往更加强调供给端调整,一方面要求增加住宅土地供应,另一方面要求住房供应结构优化、更大限度地满足刚需。

调控方式来看,部分热点城市采取限制企业购房、细化特殊情况购房要求、加强过程监管等“补丁式”调控方式完善原有调控措施、强化调控效果。西安、长沙、杭州等去化周期较短的热点二线城市,此前先后采取公开摇号购房措施保障刚需购房。本轮调控中,这类城市针对摇号购房中的可能问题,采取限制企业购房、优先刚需摇号等“补丁式”调控方式,保障刚需购房。此外,部分城市还进一步细化特殊情况的购房要求,如长沙对未成年人、夫妻离异等购房要求做了具体规定,成都将限购对象由自然人调整为家庭,并对离异家庭购房做了新规定。同时,多个城市加强对商品销售过程的监管,均是对原有调控政策的“补丁式”完善,有助于减少调控漏洞、强化调控效果。

调控范围来看,新一轮政策调控重点领域正由一、二线城市向三、四线城市转移。5月以来出台调控政策的城市中,三、四线城市占比48%,几乎过半。以往未曾加入调控的丹东、宜昌、西双版纳、德州齐河县等三、四线城市,近期纷纷出台限售、限购、限价等调控措施。调控范围向三、四线城市的扩大,或与这些城市房价上涨过快有关。数据显示,宜昌、徐州、丹东等本轮出台地产调控政策的城市,2018年1-5月房价涨幅均高于三线城市平均水平,其中丹东涨幅最高。

调控重心来看,本轮调控较以往更加重视供给端的结构调整,扩大“有效供给”。5月19日,住建部发文要求“抓紧调整住房和用地供应结构”,具体包括“提高中低价位、中小套型商品住房的供应比例”、“提高住房用地比例,热点城市大幅增加租赁用地、共有产权住房用地供应,在新增住房供应中的比例达到50%”等。6月以来,北京、深圳、上海等城市陆续发布未来5年土地供应计划,加大住宅土地供应规模、扩大政策性支持住房和租赁住房的比重。天津、长沙、西安等多个城市也将进一步增加土地供应、加大对共有产权住房和租赁住房的支持力度。金融领域对住房租赁的支持也明显加大,今年4月证监会允许住房租赁开展资产证券化,5月银监会批准保险资金进入长租公寓领域。

调控政策的密集出台,或对中短期房地产销售和投资产生一定影响,对不同类型城市影响有所分化。一、二线商品房住宅整体“供不应求”,销售、投资受影响相对有限;伴随地产调控向低线城市下沉,三线及以下城市销售或加速降温,进而影响全国销售。

一、二线城市,商品房住宅库存较低、需求不弱,整体“供不应求”,受打击投机需求的调控政策影响或相对较小。一线和热点二线城市,是2017年地产调控的重点领域。伴随房地产调控政策的持续收紧,一、二线商品房住宅价格得到控制,销售面积增速也大幅下滑。一、二线城市商品房销售回落的同时,库存规模也在下降,指向房企“主动去库”,或意味着供给相对需求较为紧张。西安等多个城市采取公开摇号方式售房,也验证了“供不应求”的现状。考虑到本轮调控中,一、二线城市多以精准打击投机需求的“补丁式”调控为主,其商品房销售总量和投资受调控政策影响或较为有限,销售结构或将有所优化、向保障刚需倾斜。

三线及以下城市,或受调控政策边际影响较大,地产销售或将加速降温、影响全国销售。数据显示,5月以来调控较为严格的三、四线城市,5月商品房销售面积环比减少2%,而未调控或弱调控的三、四线城市,商品房销售面积环比上涨20%。这或意味着,此前受调控较少的三、四线城市,商品房销售受调控政策边际影响较为显著。2018年初以来,三线及以下城市商品房销售面积增速加速回落,5月已跌至5.5%。伴随地产调控影响逐渐显现,三线及以下城市商品房销售或加速降温,进而影响全国销售。三线及以下城市商品房销售的回落,或将通过影响新开工进而对投资产生影响。综合考虑新开工及土地购置费等因素影响,4季度三线及以下城市地产投资或承压。

通过以上分析,我们发现:

1)5月以来,房地产调控政策密集出台,七部委发文联合整治地产乱象,调控边际收紧。自5月初前后,住建部就房地产市场调控问题约谈12个城市以来,从中央到地方层面的调控政策密集出台。6月28日,住建部等七部委宣布将联合在北京、上海等30城展开治理房地产市场乱象行动,房地产调控政策边际收紧。

2)新一轮地产调控与以往略有不同,在调控方式、调控范围和调控重心上均有体现。调控方式上,西安、长沙、杭州等热点城市,主要采取“补丁式”调控(如限制企业购房),完善原有调控措施、强化调控效果。调控范围上,5月以来出台调控政策的城市中,三、四线城市占比为48%,调控重点领域正向三四线转移。调控重心上,本轮调控较以往更重视供给端,加速调整住房和用地供应结构。

3)调控政策的密集出台,或对中短期房地产消费和投资产生一定影响,对不同类型城市影响有所分化。一、二线城市,商品房住宅库存较低、需求整体不弱,整体“供不应求”。本轮一、二线城市调控方式以精准打击投机需求的“补丁式”调控为主,对这类城市地产的影响,或更多体现在引导销售结构向保障刚需倾斜,而对销售总量、以及地产投资影响较为有限。

4)三线及以下城市或受调控政策边际影响较大,地产销售或加速降温、拖累全国销售。三线及以下城市此前调控较少,受调控政策的边际影响较为显著,5月以来部分调控较严的三四线城市,商品房销售面积出现环比回落。伴随地产调控影响逐渐显现,三线及以下城市商品房销售或加速降温,进而影响全国商品房销售。

参考文献:

[1] 12个城市分别是:西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原。

[2] 根据土地成交价款领先土地购置费12个月的领先滞后关系,去年4季度末三线及以下城市土地成交价款增速高位回落,或意味着今年4季度土地购置费面临下行压力。

【本文推送内容节选自长江研究已发布报告,报告原文请见2018年7月1日发布的研究报告《这轮地产调控有何不同?》】

证券研究报告:

对外发布时间:2018年7月1日

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